PLF 2027 - (LMNP) - Rabotage drastique des avantages fiscaux de la déduction des amortissements.
Le projet de loi de finances s'attaque frontalement à l'optimisation fiscale du statut LMNP au régime réel. Plafonnement des taux d'amortissement, fin du report indéfini des déficits d'amortissement et traitement différencié du meublé de tourisme : découvrez les nouvelles règles du jeu applicables dès 2027.
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de modifier l'article 39 C du Code général des impôts.
Nouveau taux d'amortissement pour les logements loués en meublé à titre non professionnel :
Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit que les logements loués sus le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) feront l'objet d'un plafonnement de la dotation aux amortissements.
Le taux d'amortissement annuel déductible pour les locations de logement loués en meublé non professionnel sera de 2.5% de la valeur du bien par an.
Cette déduction sera, en tout état de cause, limitée à 7 000 euros par an et par foyer fiscal.
Nouveaux taux d'amortissement pour les locations de meublés de tourisme sous le statut LMNP.
Pour les meublé de tourisme, le taux d'amortissement déductible serait limité à 1.5% de la valeur totale du bien et par an, dans la limite d'un plafond de déduction de
5 000 euros par an et par foyer fiscal .
Pour rappel , les meublés de tourisme sont définis par l'article D324-1 du code du tourisme comme : "des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile."
(locations de type AIRBNB).
Les exceptions :
Afin d'éviter une chute drastique des investissements dans des structures d'utilité publique, le projet de loi de finances pour 2027 exclut de ces plafonnements les locaux suivants :
Locaux d'habitation situés dans les résidences étudiants et résidences pour jeunes de moins de 30 ans en formation, stage ou apprentissage.
Les locaux d'habitation situés dans les résidences seniors et les EHPAD.
Les locaux situés dans des établissements de soins de longue durée.
Fin du report indéfini des amortissements non déduits :
Actuellement, les amortissements que le propriétaire n'a pas déduits sont reportables à vie sur les exercices suivants.
Le projet de loi de finances pour 2027 met fin à cette possibilité.
Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027 :
Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements qui n'auront pu être déduits du résultat d'un exercice (en raison des nouveaux plafonds ou de l'absence de bénéfices suffisants) ne seront plus reportables sur les exercices suivants. Ces amortissements non déduits seront définitivement perdus.
Pour les amortissements cumulés antérieurement au 1er janvier 2027:
Pour les stocks d'amortissement non déduits et cumulés avant le 1er janvier 2027.
Le projet de loi de finances 2027 prévoit une période de transition.
Ce stock pourra être déduit du résultat des exercices clos entre le 1er janvier 2027 et le 31 décembre 2036, mais dans la limite de la moitié du résultat imposable de l'exercice concerné
Cette réforme sonne le glas de l'analogie "LMNP = zéro impôt". Le plafonnement à 7 000 € par foyer fiscal (et 5 000 € pour le saisonnier) va mathématiquement générer du résultat imposable beaucoup plus rapidement pour les investisseurs, en particulier sur les biens à forte valeur patrimoniale. En revanche, elle crée une formidable opportunité de fléchage de l'épargne vers les résidences gérées (étudiantes et seniors), qui deviennent fiscalement bien plus attractives que le meublé diffus traditionnel. |
Exemple concret : L’impact de la réforme sur un studio en LMNP :Pour comprendre le bouleversement de cette loi, prenons l’exemple de Monsieur Martin, qui achète un studio meublé (hors résidence gérée) d'une valeur de 180 000 € (valeur amortissable hors terrain). Ce bien lui rapporte 9 000 € de loyers annuels. Ses charges d'exploitation (taxe foncière, assurance, syndic) s’élèvent à 2 000 € par an. 1. Avant la réforme (Régime de droit commun)
2. Avec la réforme (Dès 2027) Deux barrières viennent s'appliquer : le taux maximal de 2,5 % et le plafond de 7 000 €.
📈 Le bilan pour l'investisseur Monsieur Martin voit sa base taxable grimper immédiatement de 1 600 € à 2 500 € (soit +56 % de résultat imposable). S’il se situe dans une tranche marginale d'imposition (TMI) à 30 %, cet arbitrage fiscal lui coûtera chaque année près de 270 € d'impôts et prélèvements sociaux supplémentaires pour un seul studio. Sur un patrimoine plus important ou un bien plus cher, le plafonnement à 7 000 € par foyer fiscal rendra l'impact encore plus douloureux. L’impact de la réforme et la gestion des stocks d'amortissements passés :Pour mesurer concrètement les effets cumulés de la réforme, reprenons la situation de Monsieur Martin. Il possède un studio meublé (hors résidence gérée) d'une valeur amortissable (hors terrain) de 180 000 €. Ses données de base pour l'exercice 2027 :
Étape 1 : Le calcul de l'amortissement de l'année 2027 Le projet de loi de finances impose de calculer d'abord l'amortissement du nouvel exercice sous le double plafond du taux (2,5 %) et du montant fixe (7 000 €).
Étape 2 : Le calcul du résultat avant reprise du stock Avant d'aller piocher dans sa réserve d'amortissements passés, on détermine le résultat intermédiaire de l'exercice :
Étape 3 : L'application du mécanisme de reprise du stock historique Le texte stipule que le stock d'amortissements accumulé avant le 1er janvier 2027 peut être déduit, mais dans la limite de la moitié du résultat imposable de l'exercice.
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