Défiscalisation immobilière - Délai pour agir contre le veudeur promoteur - Cour de cassation.

Dans un arrêt du 26 juin 2025, la Cour de cassation a précisé le délai dont dispose l'acquéreur d'un immeuble ouvrant droit à un avantage fiscal, pour agir en responsabilité contre le vendeur de ce bien en cas de surévaluation de la valeur de ce bien.

Dans le cas d'espèce soumis à l'appréciation des juges, un acquéreur avait acheté un bien immobilier en l'état futur d'achèvement le 13 janvier 2009 auprès de la société Akerys promotion; cet investissement ouvrant droit à un avantage fiscal.

En 2016 le propriétaire du bien faisait évaluer le prix de ce bien par une agence immobilière. Le résultat de cette évaluation évoquait un prix inférieur au prix d'acquisition.

En 2021, l'acquéreur estimant que le prix d'acquisition avait été surévalué par le vendeur avait assigné ce dernier en dommages-intérêts en lui reprochant des manœuvres dolosives et un manquement à son devoir d'information.

La société Akerys promotion se fondant sur l'article 2224 du Code civil opposait une fin de non-recevoir, estimant que le délai de cinq ans prévu par cet article était dépassé.

L'article 2224 du Code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Selon la société Akerys, l'acquéreur aurait dû exercer son action au plus tard en 2014.

Dans son arrêt du 26 juin 2025, la Cour de cassation rappelle qu'en en matière d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation, que la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion.

En conséquence, dans le cas présent , les faits révélant à l'acquéreur l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat se sont produits en 2016, date de l'évaluation de la valeur du bien immobilier.

Pour consulter l'arrêt de la Cour de cassation du 26 juin 2025.