Vente de locaux commerciaux : l’agent immobilier doit faire une croix sur les honoraires du locataire.

Dans un arrêt de principe du 1er octobre 2026, la Cour de cassation apporte une précision majeure pour sécuriser les transactions immobilières commerciales : lors de l'exercice de son droit de préemption, le locataire n'a pas à payer les honoraires de l'agent immobilier, même s'il a signé l'acte en parfaite connaissance de cause.

Dans cette affaire, les propriétaires d'un local commercial avaient notifié à leur locataire une offre de vente d'un montant de 2 070 000 euros, un prix qui incluait explicitement 78 660 euros de frais d'agence immobilière.

Le locataire, souhaitant acquérir les murs, a accepté l'offre globale et la vente a été officiellement réitérée devant notaire. Cependant, estimant après coup que la commission de l'agent immobilier ne devait pas être mise à sa charge, il a assigné ses bailleresses en justice pour obtenir le remboursement de cette somme.

En appel, la Cour d'appel de Paris a rejeté la demande du locataire.

Pour les juges du fond, le locataire avait accepté le prix de vente en sachant parfaitement qu'il intégrait les honoraires de l'agence.

Par arrêt du 1er octobre 2026, la Cour de cassation casse l'arrêt de la Cour d'appel.

La Haute juridiction rappelle que l'offre de vente notifiée au locataire en vertu de son droit de préemption ne peut en aucun cas inclure des honoraires de négociation, car la vente découle directement de la loi et ne nécessite l'intervention d'aucun intermédiaire.

La Cour pose un principe d'ordre public : le paiement de cette commission est totalement indu. Par conséquent, le fait que le locataire ait accepté et payé cette somme en toute connaissance de cause ne l'empêche absolument pas d'agir en justice pour en obtenir la restitution intégrelle.

Pour consulter l'arrêt de la Cour de cassation du 1er octobre 2026.